Gemeinschaftseigentum — aber wer zahlt?
Das Dach gehört zwingend zum Gemeinschaftseigentum (§ 5 Abs. 2 WEG). Das bedeutet: Für seine Instandhaltung und Instandsetzung ist grundsätzlich die Gemeinschaft zuständig. Aber die Teilungserklärung kann abweichende Regelungen treffen — und genau hier beginnt der Streit.
Der BGH hat in mehreren Entscheidungen die Grenzen solcher Klauseln gezogen: Laufende Reparaturen ja — Totalerneuerung nein. Wer als betroffener Eigentümer Folgeschäden hat, kann die Sanierung notfalls gerichtlich erzwingen.
Die BGH-Leitentscheidungen
1. Teilungserklärung: Grenze bei Totalerneuerung
Eine Klausel, die dem Sondereigentümer die Kosten für Bauteile in seinem Bereich auferlegt (z.B. Dachterrasse, Balkon), umfasst nicht die vollständige Erneuerung. Bei Totalerneuerung ist die Gemeinschaft zuständig.
V ZR 163/17
04.05.2018
Klausel in Teilungserklärung über Instandhaltung im Sondernutzungsbereich deckt nur laufende Reparaturen — nicht Totalerneuerung. Dach bleibt Gemeinschaftssache.
2. Fenster und Dachflächenfenster: Gemeinschaft zahlt
Fenster und Dachflächenfenster stehen nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum. Für ihren vollständigen Austausch ist die Gemeinschaft zuständig — auch wenn die Gemeinschaftsordnung die Instandhaltung dem Sondereigentümer zuweist.
V ZR 174/11
02.03.2012
Fenster nebst Rahmen stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum. Vollständiger Austausch ist Sache der Gemeinschaft — auch bei abweichender Gemeinschaftsordnung.
Praxistipp
Teilungserklärung genau lesen: Prüfen Sie, ob Ihre Teilungserklärung eine Kostentragungsklausel für Dachbereiche enthält. Wenn ja: Sie deckt nur laufende Reparaturen. Bei Totalerneuerung (Dachsanierung, Neueindeckung) muss die Gemeinschaft zahlen.
3. Folgeschäden: Kein Anspruch auf Wertminderung
Ein Ausgleichsanspruch nach § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG (analog § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB) erfasst nicht die Wertminderung der eigenen Wohnung. Er deckt nur unmittelbare Einbußen der Nutzung — nicht den Verlust des Verkehrswerts.
V ZR 107/18
17.01.2019
Ausgleichsanspruch aus § 14 Nr. 4 WEG erfasst nicht die Wertminderung der Wohnung. Nur unmittelbare Nutzungseinbußen sind ausgleichsfähig.
4. Sanierungspflicht bei gravierenden Mängeln
Bei gravierenden Durchfeuchtungsschäden, die die zweckentsprechende Nutzung beeinträchtigen, hat der betroffene Eigentümer einen Anspruch auf Beschlussersetzung. Das Gericht kann die Sanierung anordnen, wenn die Gemeinschaft untätig bleibt.
V ZR 203/17
04.05.2018
Bei gravierenden Durchfeuchtungsschäden kann das Gericht per Beschlussersetzung die Sanierung anordnen. Eigentümer haben Anspruch auf ordnungsmäßige Instandsetzung.
5. Eigenmächtige Reparatur: Erstattung nur ausnahmsweise
Wer eigenmächtig eine Dachsanierung durchführt, riskiert, auf den Kosten sitzen zu bleiben. Ein Erstattungsanspruch besteht nur, wenn die Maßnahme zwingend notwendig war und keine Zeit für einen Beschluss blieb.
V ZR 25/13
07.02.2014
Eigenmächtige bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum begründet Beseitigungspflicht. Erstattungsanspruch nur unter engen Voraussetzungen.
Fahrplan bei undichtem Dach
- Schaden dokumentieren: Fotos, Feuchtigkeitsmessungen, Gutachten. Je besser die Dokumentation, desto stärker Ihre Position.
- Verwalter schriftlich informieren: Setzen Sie eine angemessene Frist zur Einberufung einer Eigentümerversammlung.
- Beschluss beantragen: Fordern Sie in der Versammlung einen Beschluss über die Dachsanierung mit konkreten Angeboten.
- Bei Ablehnung: Beschlussersetzungsklage nach § 21 WEG. Bei Dringlichkeit: Einstweilige Verfügung.
- Folgeschäden geltend machen: Schäden am Sondereigentum gegen die Gemeinschaft beziffern und einfordern.
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