Das Problem mit fehlerhaften Teilungserklärungen
Die Teilungserklärung nach § 8 WEG begründet das Wohnungseigentum und legt die Grenzen zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum fest. Aber die Realität sieht oft anders aus als der Plan: Nachträglich eingebaute Wände, verschobene Grenzen, fehlende Abgeschlossenheitsbescheinigungen.
Der BGH hat in einer Reihe von Entscheidungen die rechtlichen Konsequenzen solcher Abweichungen geklärt — von der Genehmigungspflicht bis zur Frage, wer bei einem Veräußerungszustimmungsvorbehalt Klagegegner ist.
Die BGH-Leitentscheidungen
1. Genehmigungspflicht nach § 250 BauGB
Für die Eintragung einer Teilungserklärung kann eine nachträglich in Kraft getretene Genehmigungspflicht nach § 250 BauGB zu beachten sein. Wenn der ursprüngliche Antrag zurückgewiesen wurde, muss ein neuer Antrag die Genehmigung beibringen.
V ZB 24/23
28.11.2024
Eintragung einer Teilungserklärung bedarf der Genehmigung nach § 250 BauGB, wenn diese vor Eintragung in Kraft tritt und der ursprüngliche Antrag zurückgewiesen wurde.
2. Kein Grundbuchschutz bei Zurückweisung
Die Schutzwirkung des § 878 BGB endet mit der rechtsfehlerfreien Zurückweisung des Eintragungsantrags. Ein neuer Antrag genießt keinen Schutz vor zwischenzeitlichen Rechtsänderungen (z.B. Umwandlungsverordnung).
V ZB 10/23
21.03.2024
Schutzwirkung des § 878 BGB endet bei Zurückweisung des Eintragungsantrags. Neuer Antrag genießt keinen Schutz vor zwischenzeitlichen Rechtsänderungen.
Praxistipp
Beim Kauf prüfen: Vergleichen Sie vor dem Wohnungskauf den Aufteilungsplan mit der tatsächlichen Bausubstanz. Abweichungen können zu erheblichen Streitigkeiten führen — und den Wert der Immobilie beeinflussen.
3. Veräußerungszustimmung: Klagegegner ist die Gemeinschaft
Wenn die Gemeinschaftsordnung einen Zustimmungsvorbehalt für die Veräußerung enthält, ist seit der WEG-Reform die Gemeinschaft Klagegegnerin — nicht der einzelne Eigentümer, auch wenn die Klausel von „den anderen Wohnungseigentümern" spricht.
V ZR 141/23
22.03.2024
Bei Veräußerungszustimmungsvorbehalt in der GO ist seit der WEG-Reform die Gemeinschaft passivlegitimiert, nicht der einzelne Eigentümer.
4. Zwischenverfügung: Grundbuchamt darf nicht zurückweisen
Während einer anhängigen Rechtsbeschwerde gegen eine Zwischenverfügung darf das Grundbuchamt den Teilungsantrag nicht zurückweisen. Die Zurückweisung kann per einstweiliger Anordnung untersagt werden.
V ZB 66/23
07.12.2023
Grundbuchamt darf Teilungsantrag während anhängiger Rechtsbeschwerde nicht zurückweisen. Einstweilige Anordnung möglich.
5. Verteilungsschlüssel ändern trotz Teilungserklärung
Die Eigentümer können den in der Teilungserklärung festgelegten Verteilungsschlüssel per Mehrheitsbeschluss ändern (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Dies gilt auch für die Erhaltungsrücklage.
V ZR 128/23
14.02.2025
Verteilungsschlüssel in der Teilungserklärung kann per Mehrheitsbeschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG geändert werden — auch für die Erhaltungsrücklage.
Was Sie bei Fehlern tun können
- Abweichungen dokumentieren: Lassen Sie einen Sachverständigen die tatsächliche Bausubstanz mit dem Aufteilungsplan vergleichen.
- Anpassung verlangen: Bei erheblichen Abweichungen kann ein Anspruch auf Änderung der Teilungserklärung bestehen.
- Kostenverteilung anpassen: Wenn die Teilungserklärung unfaire Kostenschlüssel enthält, können diese per Beschluss geändert werden (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG).
- Beim Kauf sorgfältig prüfen: Vergleichen Sie Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung mit der Realität.
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