Neue Abrechnung seit dem WEMoG
Seit der WEG-Reform 2020 hat sich die Abrechnungssystematik grundlegend geändert. Die Eigentümer beschließen nicht mehr die „Genehmigung der Jahresabrechnung", sondern die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 Satz 1 WEG).
Der BGH hat in mehreren Entscheidungen klargestellt: Nicht jeder Fehler führt zur Ungültigerklärung. Nur betragsrelevante Mängel sind entscheidend. Und selbst alte Genehmigungsbeschlüsse werden gesetzeskonform umgedeutet.
Die BGH-Leitentscheidungen
1. Rücklagenentnahme ist verteilungsneutral
Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage dürfen nicht in die Abrechnungsspitze einfließen. Sie sind verteilungsneutral und stellen keine umlagefähigen Kosten dar. Ein Verstoß macht den Beschluss teilweise ungültig.
V ZR 96/24
11.04.2025
Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage sind verteilungsneutral und dürfen nicht in die Abrechnungsspitze einfließen. Verstoß führt zur teilweisen Ungültigerklärung.
2. Nur betragsrelevante Mängel zählen
Ein Abrechnungsbeschluss widerspricht nur dann der ordnungsmäßigen Verwaltung, wenn er betragsrelevante Mängel aufweist. Darstellungsfehler oder unwesentliche Rechenirrtümer genügen nicht.
V ZR 195/23
20.09.2024
Abrechnungsbeschluss widerspricht nur bei betragsrelevanten Mängeln der ordnungsmäßigen Verwaltung. Darstellungsfehler genügen nicht.
Praxistipp
Betragsrelevanz prüfen: Bevor Sie anfechten, rechnen Sie nach: Ändert sich Ihre Nachzahlung oder Erstattung durch den Fehler? Nur wenn ja, haben Sie eine Chance. Reine Darstellungsfehler sind kein Anfechtungsgrund.
3. Alter Genehmigungsbeschluss wird umgedeutet
Ein nach dem 30.11.2020 gefasster Beschluss, der die Abrechnung „genehmigt", ist nicht nichtig. Er wird gesetzeskonform dahin ausgelegt, dass er die Einforderung der Nachschüsse nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG zum Gegenstand hat.
V ZR 102/23
19.07.2024
Alter 'Genehmigungsbeschluss' nach dem WEMoG ist nicht nichtig. Gesetzeskonforme Auslegung als Einforderungsbeschluss nach § 28 Abs. 2 WEG.
4. Umsatzsteuerfehler reichen nicht immer
Der BGH hat klargestellt: Fehler bei der Berechnung der Umsatzsteuer führen nur dann zur Ungültigerklärung, wenn sie die Höhe der Abrechnungsspitze beeinflussen. Untergeordnete Berechnungsirrtümer reichen nicht.
V ZR 81/23
22.03.2024
Beschlusskompetenz nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG umfasst Änderung des Kreises der Kostenschuldner. Untergeordnete Berechnungsfehler reichen für Ungültigerklärung nicht.
5. Kostenbefreiung rückwirkend aufheben
Die Eigentümer können eine in der Teilungserklärung vereinbarte Kostenbefreiung per Beschluss aufheben — auch rückwirkend für das laufende Abrechnungsjahr. Die Abrechnungsspitze ändert sich dadurch für alle Eigentümer.
V ZR 239/23
15.11.2024
Kostenbefreiung in der Teilungserklärung kann per Beschluss auch rückwirkend aufgehoben werden. Bisher befreite Einheiten werden an Kosten beteiligt.
5 Schritte: Jahresabrechnung prüfen
- Verteilungsschlüssel prüfen: Stimmt der angewandte Schlüssel mit der Teilungserklärung oder einem Änderungsbeschluss überein?
- Rücklagenentnahme prüfen: Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage dürfen nicht in die Abrechnungsspitze einfließen.
- Einzelpositionen nachrechnen: Stimmen Heizkosten, Wasser, Versicherung, Hausmeister mit den tatsächlichen Kosten überein?
- Betragsrelevanz prüfen: Ändert ein gefundener Fehler Ihre Nachzahlung oder Erstattung? Nur dann ist eine Anfechtung aussichtsreich.
- Frist beachten: Anfechtung innerhalb eines Monats ab Beschlussfassung. Danach wird auch ein fehlerhafter Beschluss bestandskräftig.
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