Die neue Rechtslage seit der WEG-Reform
Die WEG-Reform 2020 hat das Abberufungsrecht grundlegend verändert. Was früher nur bei wichtigem Grund möglich war, ist heute jederzeit durch einfachen Mehrheitsbeschluss umsetzbar. Der BGH hat in V ZR 65/21 die neue Rechtslage bestätigt und klargestellt: Auch entgegenstehende Klauseln in der Gemeinschaftsordnung sind unwirksam.
Für Eigentümer, die mit ihrem Verwalter unzufrieden sind, bedeutet das: Der Weg zur Abberufung ist kürzer als je zuvor. Aber es gibt Fallstricke — insbesondere bei der Beschlussersetzungsklage und der Frage, was mit dem Verwaltervertrag passiert.
Die BGH-Leitentscheidungen
1. Jederzeitige Abberufung nach neuem Recht
Die zentrale Leitentscheidung: Seit dem 1. Dezember 2020 kann der Verwalter jederzeit abberufen werden. Entgegenstehende Regelungen in der Gemeinschaftsordnung sind unwirksam. Ein Abberufungsanspruch besteht bereits, wenn die Ablehnung aus objektiver Sicht nicht vertretbar erscheint.
V ZR 65/21
25.02.2022
Verwalter kann seit WEG-Reform 2020 jederzeit abberufen werden. Entgegenstehende GO-Regelungen unwirksam. Verwaltervertrag endet spätestens 6 Monate nach Abberufung.
2. Grenzen des Abberufungsanspruchs einzelner Eigentümer
Ein einzelner Eigentümer kann die Abberufung nicht allein durchsetzen, selbst wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Die Eigentümer haben einen Beurteilungsspielraum — die Ablehnung der Abberufung muss sich als objektiv nicht vertretbar darstellen.
V ZR 105/11
10.02.2012
Ein einzelner Wohnungseigentümer kann die Abberufung des Verwalters nicht schon deshalb verlangen, weil ein wichtiger Grund vorliegt. Den Eigentümern steht ein Beurteilungsspielraum zu.
Praxistipp
Mehrheit organisieren: Da ein einzelner Eigentümer die Abberufung nicht erzwingen kann, sollten Sie vor der Eigentümerversammlung mit anderen Eigentümern sprechen und eine Mehrheit für die Abberufung sicherstellen. Die Beschlussersetzungsklage ist nur der letzte Ausweg.
3. Folgen gravierender Pflichtverletzungen
Schwerwiegende Pflichtverletzungen des Verwalters führen zum Erlöschen der Prozessführungsbefugnis. Ein abberufener Verwalter darf nach gravierenden Verstößen keine Zwangsvollstreckung aus zuvor erstrittenen Titeln mehr betreiben.
V ZR 55/11
20.01.2012
Abberufung wegen gravierender Pflichtverletzungen führt zum Erlöschen der materiell-rechtlichen Ermächtigung zum Forderungseinzug. Verwalter darf keine Zwangsvollstreckung aus erstrittenen Titeln mehr betreiben.
4. Stimmrecht bei der Abberufung
Eine in der Teilungserklärung vereinbarte Abweichung vom gesetzlichen Kopfstimmrecht (z.B. Objektprinzip) bleibt auch nach der WEG-Novelle wirksam. Bei der Abstimmung über die Abberufung ist der vereinbarte Stimmrechtsmaßstab maßgeblich.
V ZR 253/10
28.10.2011
Vereinbarte Abweichung vom Kopfstimmrecht (Objekt- oder Wertprinzip) bleibt bei Verwalterbestellung und -abberufung wirksam.
5. Notverwalterbestellung bei laufendem Verfahren
Im Rahmen eines Hauptsacheverfahrens auf Abberufung kann ein Notverwalter per einstweiliger Verfügung bestellt werden. Dies ist insbesondere bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen relevant, die eine sofortige Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft erfordern.
V ZR 146/10
10.06.2011
Jeder Wohnungseigentümer kann die Abberufung eines untauglichen Verwalters verlangen. Im laufenden Hauptsacheverfahren kann ein Notverwalter per einstweiliger Verfügung bestellt werden.
Fahrplan: So berufen Sie den Verwalter ab
- Mehrheit sichern: Sprechen Sie mit anderen Eigentümern. Für die Abberufung genügt ein einfacher Mehrheitsbeschluss.
- Eigentümerversammlung einberufen: Verlangen Sie die Einberufung einer außerordentlichen Versammlung mit dem TOP „Abberufung des Verwalters".
- Beschluss fassen: Die Abberufung wird mit einfacher Mehrheit beschlossen. Seit der WEG-Reform ist kein wichtiger Grund erforderlich.
- Neuen Verwalter bestellen: Idealerweise wird im selben Beschluss ein neuer Verwalter bestellt, um eine verwalterlose Zeit zu vermeiden.
- Verwaltervertrag beachten: Der Vertrag endet spätestens 6 Monate nach Abberufung. Prüfen Sie Kündigungsfristen und mögliche Entschädigungsansprüche.
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