Neue Spielregeln seit dem WEMoG
Mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) hat sich die Haftungslandschaft des Verwalters grundlegend verschoben. Seit dem 1. Dezember 2020 entfaltet der Verwaltervertrag keinen Drittschutz mehr zugunsten einzelner Eigentümer. Das bedeutet: Nur noch die Gemeinschaft als Ganzes kann den Verwalter verklagen — nicht der einzelne Eigentümer.
Der BGH hat in einer Serie von Entscheidungen klargestellt, welche Anspruchsgrundlagen verbleiben, wie der Schaden zu berechnen ist und wann die Gemeinschaft individuelle Ansprüche an sich ziehen kann.
Die BGH-Leitentscheidungen
1. Kein Drittschutz des Verwaltervertrags mehr
Die wichtigste Neuerung: Seit dem WEMoG entfaltet der Verwaltervertrag keinen Drittschutz mehr zugunsten einzelner Eigentümer. Der einzelne Eigentümer hat keinen eigenen Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter aus dem Vertragsverhältnis.
V ZR 34/24
05.07.2024
Seit dem WEMoG entfaltet der Verwaltervertrag keinen Drittschutz mehr zugunsten einzelner Eigentümer. Nur die Gemeinschaft kann Schadensersatzansprüche geltend machen.
2. Schadensberechnung bei pflichtwidrigen Zahlungen
Bei pflichtwidrigen Abschlagszahlungen ist ein Gesamtvermögensvergleich anzustellen. Der Schaden entsteht erst, wenn Nacherfüllung durch den Werkunternehmer ausgeschlossen ist. Solange noch Gewährleistungsansprüche bestehen, liegt kein Schaden vor.
V ZR 162/22
26.01.2024
Schadensermittlung bei pflichtwidrigen Abschlagszahlungen: Gesamtvermögensvergleich. Schaden entsteht erst, wenn Nacherfüllung ausgeschlossen ist.
Praxistipp
Schaden dokumentieren: Für die Schadensberechnung im Gesamtvermögensvergleich müssen Sie nachweisen, dass Nacherfüllung ausgeschlossen ist. Dokumentieren Sie fehlgeschlagene Nachbesserungsversuche und Fristsetzungen sorgfältig.
3. Vergemeinschaftung individueller Ansprüche
Die Gemeinschaft kann durch Beschluss die Geltendmachung individueller Schadensersatzansprüche der Eigentümer gegen den Verwalter an sich ziehen. Dies ist besonders bei Prozesskosten aus Beschlussmängelverfahren relevant.
V ZR 153/18
08.02.2019
Die WEG kann durch Beschluss individuelle Schadensersatzansprüche der Eigentümer gegen den Verwalter an sich ziehen und gebündelt durchsetzen.
4. Keine Haftung der WEG für Verwalterversagen
Die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen trifft allein den Verwalter. Verletzt er diese Pflicht, haftet er persönlich — nicht die Gemeinschaft. Einzelne Eigentümer können daher keinen Schadensersatz von der WEG für Verwalterversagen verlangen.
V ZR 125/17
08.06.2018
Die Pflicht zur Beschlussdurchführung trifft allein den Verwalter (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG). Pflichtverletzungen begründen keine Haftung der Gemeinschaft.
5. Aufklärungspflicht über Gewährleistung
Der Verwalter muss die Eigentümer umfassend über Gewährleistungsansprüche gegen den Bauträger informieren und Verjährungsfristen aktiv überwachen. Versäumt er dies, haftet er auf Schadensersatz.
V ZR 75/18
19.07.2019
Verwalter ist verpflichtet, Eigentümer über Gewährleistungsansprüche gegen den Bauträger und deren Verjährung umfassend zu informieren. Versäumnisse begründen Schadensersatz.
So setzen Sie Schadensersatz durch
- Pflichtverletzung dokumentieren: Belegen Sie konkret, welche Pflicht der Verwalter verletzt hat (unterlassene Instandhaltung, pflichtwidrige Zahlung, fehlende Aufklärung).
- Schaden beziffern: Stellen Sie einen Gesamtvermögensvergleich an — welchen Schaden hat die Gemeinschaft durch die Pflichtverletzung erlitten?
- Gemeinschaft beschließen lassen: Die Geltendmachung von Schadensersatz muss in der Regel durch die Gemeinschaft beschlossen werden. Individuelle Ansprüche können vergemeinschaftet werden.
- Frist setzen: Fordern Sie den Verwalter unter Fristsetzung zur Zahlung auf, bevor Sie klagen.
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