Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum oder Sondernutzungsrecht?
In jeder WEG stellt sich die Frage: Gehört der Keller, der Dachboden oder der Stellplatz mir oder allen? Die Antwort entscheidet über Kosten, Nutzungsrechte und Gestaltungsfreiheit.
Drei Kategorien kommen in Betracht: Sondereigentum (gehört dem Eigentümer), Sondernutzungsrecht (Nutzungsrecht, aber Gemeinschaftseigentum) oder schlichtes Gemeinschaftseigentum. Der BGH hat insbesondere bei Stellplätzen durch die WEG-Reform 2020 neue Spielregeln geschaffen.
Die BGH-Leitentscheidungen
1. Duplexparker: Kein Sondereigentum nach altem Recht
Einzelne Stellplätze in Doppelstockgaragen (Duplexparker) oder Palettenparkern waren nach altem Recht nicht sondereigentumsfähig. Erst das neue WEG-Recht (§ 3 Abs. 1 Satz 2 WEG nF) erlaubt Sondereigentum an Stellplätzen ohne Abgeschlossenheit.
V ZB 46/23
07.03.2024
Stellplätze in Duplexparkern oder Palettenparkern nach altem WEG-Recht nicht sondereigentumsfähig. Neues Recht erlaubt Sondereigentum ohne Abgeschlossenheit.
2. Tiefgarage als Untergemeinschaft
In einer Mehrhausanlage können für die Tiefgarage und die Wohngebäude verselbständigte Untergemeinschaften gebildet werden — auch wenn die Tiefgarage zugleich als Fundament der Wohngebäude dient. Die Sanierungskosten tragen dann nur die Tiefgaragen-Eigentümer.
V ZR 204/20
12.11.2021
Tiefgarage und Wohngebäude können als verselbständigte Untergemeinschaften geführt werden. Sanierungskosten der Tiefgarage tragen nur die Tiefgaragen-Eigentümer.
Praxistipp
Teilungserklärung lesen: Die Zuordnung von Keller, Dachboden und Stellplatz ergibt sich aus dem Aufteilungsplan. Prüfen Sie, ob Ihr Raum als Sondereigentum, Sondernutzungsrecht oder Gemeinschaftseigentum eingetragen ist — davon hängt alles ab.
3. Sondernutzungsrecht: Eigene Klagebefugnis bleibt
Auch nach der WEG-Reform 2020 können Eigentümer selbst klagen, wenn ihr dingliches Sondernutzungsrecht gestört wird. Die Vergemeinschaftung von Ansprüchen nach § 9a WEG greift hier nicht.
V ZR 48/21
01.10.2021
Wohnungseigentümer kann Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche bezüglich seines Sondernutzungsrechts auch nach WEG-Reform selbst verfolgen.
4. Kostenklausel für Mehrfachparker
Eine Gemeinschaftsordnung, die bestimmt, dass die Kosten der Unterhaltung einzelner Doppel- bzw. Vierfachparker von deren jeweiligen Eigentümern getragen werden, umfasst die gesamten Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten — einschließlich der Reparatur von Hebebühnen.
V ZR 145/18
22.03.2019
GO-Klausel über Kostentragung für Mehrfachparker umfasst gesamte Instandhaltung — auch Hebebühnen-Reparatur. Umlage nach Köpfen auf Sondereigentümer.
5. Sondernutzungsrecht: Kein Entzug per Beschluss
Die dauerhafte Änderung oder Aufhebung eines Sondernutzungsrechts gegen den Willen des Berechtigten kann nur über eine Anpassung der Gemeinschaftsordnung erfolgen — nicht durch einfachen Mehrheitsbeschluss.
V ZR 65/17
23.03.2018
Sondernutzungsrecht kann nur über Anpassung der GO (§ 10 Abs. 2 Satz 3 WEG) geändert werden — nicht per Mehrheitsbeschluss.
Praxisfolgen
- Stellplätze neu bewerten: Nach neuem Recht können Stellplätze als Sondereigentum begründet werden — auch ohne Abgeschlossenheit. Prüfen Sie, ob eine Umwandlung sinnvoll ist.
- Kostenklauseln prüfen: Wer einen Stellplatz mit Mehrfachparker hat, sollte die Gemeinschaftsordnung auf Kostentragungsklauseln prüfen — sie können weit reichen.
- Sondernutzungsrecht verteidigen: Niemand kann Ihnen Ihr Sondernutzungsrecht per Beschluss entziehen. Wehren Sie sich gegen Beschlüsse, die Ihre Rechte beschneiden.
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